Medienservice vom: 18.05.2021 |Downloads zum Medienservice

Immobilienbewirtschaftung 2.0 Stadt Linz erarbeitet Strategie für langfristiges Immobilienmanagement und setzt dabei weitere wichtige Digitalisierungsschritte

Ein gezielter Ausbau und die Erneuerung der sozialen Infrastruktur sowie eine innovative und ökologische Immobilienbewirtschaftung sind Schwerpunkte der städtischen Liegenschaftsverwaltung. Gemeinsam mit der Weiterentwicklung der digitalen Verwaltung zur Erhöhung der Servicequalität bei gleichzeitiger Kostenoptimierung wurden diese Schwerpunkte als Teil eines Bündels an Maßnahmen in eine neue, zukunftsweisende Strategie eingebunden. Diese wurde unter Federführung von Liegenschaftsreferentin Stadträtin Regina Fechter gemeinsam mit externen ExpertInnen für das gesamte Immobilienmanagement der Stadt Linz erarbeitet. Den Startschuss dafür gab vor drei Jahren ein einstimmiger Gemeinderatsbeschluss.

„Ich bedanke mich bei allen Beteiligten, die die konsequente Umsetzung des Beschlusses ermöglicht haben. Die Stadt Linz hat von jeher darauf geachtet, zentrale Immobilien und Liegenschaften von strategischer Bedeutung im öffentlichen Einflussbereich zu halten, damit sie allen Linzerinnen und Linzern zugutekommen. Mit der neuen Strategie verpflichten wir uns zu Verfolgung von fünf Leitzielen, mit der der Grundsatz 'größtmöglicher Nutzen für alle' auch in Zukunft gewährleistet bleiben kann“, fasst Stadträtin Regina Fechter zusammen. Diese fünf Leitziele sind (1) die Erfüllung der gemeinnützigen Zwecken dienenden Raumbedürfnisse gemäß der demografischen Entwicklung, (2) die Werterhaltung bzw. -steigerung, (3) eine hohe Servicequalität bei gleichzeitiger (4) Kostenoptimierung sowie (5) die Verfolgung innovativer Konzepte, vor allem zur Unterstützung der Stadtentwicklung.

Der „Schatz“ aller LinzerInnen

Die Linzerinnen und Linzer verfügen über einen echten „Schatz“. Neben Unternehmen der kommunalen Daseinsvorsorge wie LINZ AG, GWG oder SZL beinhaltet dieser „Schatz“ vor allem Vermögenswerte in Form von Liegenschaften und Immobilien. Dazu zählen rund 490 Objekte in 340 verschiedenen Gebäude sowie rund 1.600 unbebaute Grundstücke. 
Dieser Immobilienschatz ermöglicht es der Stadt Linz, den Grüngürtel und die Naherholungsoasen für die Linzerinnen und Linzer sicherzustellen sowie notwendige Reserven für die Stadtentwicklung mobilisieren zu können. Dazu zählt vor allem die bedarfs- und zeitgerechte Sicherstellung der entsprechenden sozialen Infrastruktur, wie Kinderbetreuungseinrichtungen oder Schulen.

Strategische Zielsetzungen der städtischen Immobilienbewirtschaftung

Bereits in der jüngeren Vergangenheit wurde eine Vielzahl an Schritten in Richtung Entwicklung einer gesamtheitlichen städtischen Immobilienstrategie gesetzt. Dazu zählte etwa der Verkauf nicht strategischer Immobilien, wie z.B. Baugrundstücke zur Sicherstellung leistbarem Wohnraums oder Waldbesitz außerhalb des Linzer Stadtgebiets. Darüber hinaus verkaufte die Stadt Linz die sog. „Fruchtgenusswohnungen“ an die städtische Wohnbaugesellschaft GWG, die sie bereits bisher bewirtschaftete, und führte somit zusammen, was sinnvollerweise zusammengehört.

Fünf Leitzeile als Basis für langfristiges Immobilienmanagement

Gemeinsam mit dem Unternehmen „MCEP – Management Consulting“ unter der Leitung von Immobilienexpertin Dr.in Eleonore Pöll wurden unter der Federführung von Liegenschaftsreferentin Regina Fechter mit ILG-Geschäftsführer Mag. Markus Eidenberger und GMT-Direktor Ing. Mag. Peter Ilchmann in mehreren Workshops insgesamt fünf Leitziele für das städtische Immobilienmanagement erarbeitet.

Diese fünf Leitziele stellen sich wie folgt dar: 

  • Raumbedarfserfüllung gemäß demografischer Entwicklung und gemeinnütziger Zwecke
  • Kostenoptimierung
  • Werterhaltung/-steigerung
  • Servicequalität 
  • Verfolgung innovativer Bau-, Bewirtschaftungs- und Nutzungskonzepte und Unterstützung städteplanerischer Zielsetzungen.

Zur bestmöglichen Zielerreichung und Umsetzung dieser Ziele hat die Stadt Linz bereits mit der Umsetzung der nachstehenden Maßnahmen begonnen.

Gezielter Ausbau und Erneuerung der sozialen Infrastruktur 

Erstes und traditionelles Ziel der Immobilienverwaltung der Stadt ist es, der Linzer Bevölkerung je nach demografischer Entwicklung jene Raumbedürfnisse zur erfüllen, die sie für gemeinnützige Zwecke benötigen, etwa in der Kinderbetreuung. Dafür werden auf der Basis mehrjähriger Bedarfsprognosen der Abteilung Stadtforschung zunächst vom Gemeinderat die Grundlagen für die mittelfristig erforderlichen Raum- und Flächenbedarfe festgelegt. Eine zentrale Rolle kommt dabei dem Zusammenspiel zwischen Geschäftsbereich Gebäudemanagement und Tiefbau und der städtischen Immobiliengesellschaft ILG dem zu, die die Art der Investitionsmaßnahmen (z.B. Neubau, Zubau, Anmietung) – in enger Abstimmung mit der Unternehmung Kinder- und Jugend-Services Linz und dem Geschäftsbereich Soziales, Jugend und Familie – festlegen.

Darauf aufbauend wird dann mit diesen internen und externen Stakeholdern festgelegt, auf welche Art und Weise die konkreten Bedarfe möglichst effizient und im Interesse aller umgesetzt werden. Im Sinne einer klassischen „Make-or-Buy“-Entscheidung wird fixiert, ob bestehende städtische Objekte entsprechend umgebaut oder Fremdobjekte in Bestand genommen (in der Regel angemietet) werden.

  • Reorganisation bestehender Objekte: Aus-, Um- oder Neubau zur dauerhaften oder vorübergehenden Deckung der Bedarfe 
    (dauerhaft – z.B. VS Pichling, SMS Kleinmünchen)

Rendering Neubau VS Pichling

Rendering Umbau NMS Kleinmünchen

Rendering Umbau NMS Kleinmünchen
(vorübergehend – z.B. KiB-Provisorien Haus 3/SZ Spallerhof, Poschacherstraße, Hüttnerschule)

Kinderbetreuungseinrichtung Seniorenzentrum Spallerhof

  • Anmietung von Fremdobjekten: Dauerhafte Bedarfsdeckung sozialer Infrastruktur in bestimmten Stadtteilen (z.B. Kinderbetreuungseinrichtungen Schiffmannstraße, Auhirschgasse, Schwaigau, Am Hartmayrgut)

Instandhaltung und Modernisierung als Daueraufgabe – 1 Million Euro zusätzlich aus dem „Pakt für Linz“ für Schulsanierung

Der Erhalt und die Steigerung des Werts der eigenen Immobilien sind – wie in der Wirtschaft – ein weiteres wichtiges Ziel der städtischen Liegenschaftspolitik. Dafür wird auch kontinuierlich in die Instandhaltung und Modernisierung der Gebäude investiert. Im Rahmen des kommunalen Investitionsprogrammes „Pakt für Linz“ investiert die Stadt Linz – zusätzlich zum bereits bestehenden Schul- und Hortausbauprogramm – aktuell insgesamt 1.000.000 Euro in die Erneuerung von bereits bestehender sozialer Infrastruktur.

„Mit dem dichten Netz an sozialen und Bildungseinrichtungen, wie beispielsweise Kindergärten, Schulen oder Seniorenzentren, stellen wir sicher, dass alle einen Betreuungsplatz bekommen, die einen benötigen. Mit dem stetigen Ausbau, der regelmäßigen Instandhaltung und der kontinuierlichen Weiterentwicklung erreichen wir jedoch nicht nur dieses Ziel, sondern erhalten und steigern auch den Wert der städtischen Immobilien“, so Stadträtin Regina Fechter.

Digitale Verwaltung: Höhere Servicequalität und Kostenoptimierung 

Zur Erhöhung der Servicequalität bei gleichzeitiger Kostenoptimierung wurde bereits mit der Digitalisierung wichtiger Prozesse und Abläufe bei der Bewirtschaftung des städtischen Immobilienportfolios begonnen. Damit können vorhandene finanzielle und personelle Ressourcen bestmöglich genutzt und die vorhandenen budgetären Mittel sparsam und effizient eingesetzt werden.

  • Digitales Objektmanagement:

Mit Hilfe der Planübernahmesoftware „RKV“ als Teil des sogenannten „Computer-Aided Facility Managements“ (CAFM) werden die Bestandpläne der städtischen Objekte digitalisiert. Dadurch kommt es nicht nur zu einer Optimierung der Steuerung betreffend Instandhaltung durch eine Automatisierung von Reparatur- und Wartungsintervallen, sondern auch schrittweise zu einer vollständigen Digitalisierung des Bestellwesens und der damit verbundenen Rechnungslegung.

RKV – zentrale Plattform für das digitale Objektmanagement

  • Digitales Vertragsmanagement:

Jener Teil des städtischen Immobilienportfolios, der nicht zur unmittelbaren Deckung der kommunalen Daseinsvorsorge (insbesondere Kindergärten, Schulen, Amtsgebäude) benötigt wird, wird auch an Dritte (z.B. Vereine, Privatpersonen, Unternehmen) in Bestand gegeben, also etwa vermietet oder verpachtet. Damit stellt die Stadt Linz wichtige Infrastruktur in Gebäuden sowohl für die Wirtschaft als auch für die Bevölkerung zur Verfügung.

Diese Bestandverträge bzw. Nutzungsvereinbarungen wurde in der Vergangenheit sukzessive digitalisiert und im Sinne eines modernen Vertragsmanagements in einer entsprechenden digitalen Ordnerstruktur archiviert. In einem weiteren Schritt werden diese Verträge dann auch in das CAFM integriert; das RKV-Programm wird damit zur zentralen Plattform bei der Verwaltung und Bewirtschaftung aller städtischen Objekte.

  • Digitales Liegenschaftsmanagement:

Die Stadt Linz ist Eigentümerin von rund 1.600 unbebauten Grundstücken. Das breite Portfolio reicht dabei von Parks, Wälder und Erholungsflächen über (Klein-)Gärten und Sportanlagen bis hin zu Baugrundstücken. Ein Teil dieser Grundstücke ist ebenfalls an Vereine oder Privatpersonen in Bestand gegeben (z.B. Sportplätze, Kleingärten, Grabeländer); der Großteil dieser Flächen stellt aber Grün- und Erholungsflächen dar (z.B. Donaupark, Volksgarten, Bauernbergpark, Hummelhofwald, Schiltenberg), die für die Allgemeinheit zugänglich sind.

Mit der Anwendung „WebGIS“ stellt die Stadt Linz bereits jetzt verschiedene thematische Karten einer breiten Öffentlichkeit zur Verfügung (https://www.linz.at/stadtentwicklung/webgis.php). Damit ersparen sich nicht nur Architektur-, Zivilingenieur- oder Vermessungsbüros den Gang ins Neue Rathaus, sondern es können sich auch alle interessierten Bürgerinnen und Bürger bequem und schnell von zuhause aus einen Überblick z.B. über Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, Baumkataster, Trinkbrunnen, WC-Anlagen oder BewohnerInnen-Parkzonen verschaffen.

Anwendung „WebGIS“: Wichtige Grundstücksinformationen auf einen Klick.

Für die Verwaltung der städtischen Liegenschaften wurde die bestehende Anwendung „LIEGIS“ erweitert und auf die Bedürfnisse einer modernen, innovativen Liegenschaftsverwaltung angepasst. Dazu zählen neben der digitalen Ablage von wichtigen Dokumenten (z.B. Verträge, behördliche Dokumente) auch zahlreiche Auswertungsmöglichkeiten über die genauere Beschaffenheit der einzelnen Grundstücke (z.B. EigentümerInnen, Fläche, Widmung, Nutzung).

  • Onlinebuchungsportal für Veranstaltungen:

Der Geschäftsbereich Gesundheit und Sport bietet interessierten Vereinen und SportlerInnen mit dem innovativen Onlinebuchungsportal „VENUZLE“ bereits die Möglichkeit, einfach und bequem die 90 Sporthallen, Turn- und Gymnastiksäle der Stadt Linz zu buchen. Dieses System soll künftig schrittweise auch auf die Online-Buchung von Räumlichkeiten für Veranstaltungen in den städtischen Rat- und Volkshäusern (Veranstaltungssäle, Seminarräume) erweitert werden.

Bereits jetzt können mit Hilfe des „VENUZLE“-Portals Sporthallen und Turnsäle in Schulen online gebucht werden. Künftig soll es diese Möglichkeit auch für die Buchung städtischer Veranstaltungsräumlichkeiten geben.

Innovative und klimafreundliche Immobilienbewirtschaftung

Die Verfolgung innovativer Bau-, Bewirtschaftungs- und Nutzungskonzepte soll durch ein Bündel verschiedener Maßnahmen sowohl im Rahmen erforderlicher Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen als auch im Zuge der laufenden Immobilienverwaltung umgesetzt werden.

  • Energiemonitoring: 

Bereits vorhandene Verbrauchsdaten bei der Bewirtschaftung der Objekte (z.B. Energie, Wasser) sollen Schritt für Schritt in das „RKV“-System eingespeist werden. Durch eine Aggregation und systematischen Verknüpfung dieser Daten wird es damit künftig möglich sein, bestehende Abweichungen (z.B. eklatante Mehrverbräuchen) rasch zu erkennen und damit frühzeitig entsprechende Gegenmaßnahmen zu setzen. Darüber hinaus können – im Sinne einer möglichst energieeffizienten und ressourcenschonenden Bewirtschaftung des Gebäudebestandes – die vorhandenen finanziellen Mittel noch effizienter eingesetzt werden.

  • Photovoltaik-Anlagen auf städtischen Objekten:

Die Stadt Linz hat bereits früh, nämlich in den 1990er Jahren, mit der Errichtung von Photovoltaik-Anlagen auf städtischen Objekten begonnen. So wird beispielsweise die Hauptfeuerwache (Wiener Straße) bereits teilweise mit Solarstrom aus dem eigenen „Kraftwerk“ versorgt. Diese Anlagen sollen in den nächsten Jahren ausgeweitet und auch auf anderen städtischen Objekte errichtet werden (z.B. Feuerwache Nord). Damit können die eigenen Immobilien künftig nicht nur energieautark bewirtschaftet werden, sondern die Stadt Linz leistet damit auch einen wichtigen Beitrag auf dem Weg zu einer klimaneutralen Stadt.

Photovoltaik-Anlage Hauptfeuerwache

  • Fassadenbegrünung gegen sommerliche Überhitzung:

Als Pilotprojekt erhält die VS 8 Goetheschule im Neustadtviertel im Juni 2022 eine flächendeckende Fassaden-, Boden- und Dachbegrünung. Durch diese intensiven und längerfristigen Begrünungsmaßnahmen soll nicht nur ein Beitrag zur Verbesserung des städtischen Mikroklimas an heißen Sommertagen geleistet werden, sondern mit diesen Maßnahmen soll auch dessen längerfristige Praxistauglichkeit untersucht werden. 

(Informationsunterlage zur Pressekonferenz von Liegenschaftsreferentin Stadträtin Regina Fechter zum Thema „Immobilienbewirtschaftung 2.0“).
Weitere GesprächspartnerInnen:
Mag. Peter Ilchmann, Direktor Gebäudemanagement und Tiefbau
Mag. Markus Eidenberger, GF ILG – Immobilien Linz GmbH
Dr.in Eleonore Pöll, MCEP Management Consulting

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