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WOHNEN
Presseaussendung vom 09.02.2012

HausbetreuerInnen als Maßnahme für ein besseres Zusammenleben

GWG startet MieterInnenbefragung im September

Das Zusammenleben ist gelegentlich auch von Konflikten geprägt. Maßnahmen sollten demnach primär bei einer besseren Kommunikation sowie bei der Ermöglichung von Verständigung ansetzen. Vor allem der Aufbau von Kontakten und der Abbau von Konflikten hat an vorderster Stelle für ein besseres Gemeinschaftsleben in Wohnanlagen zu stehen.

Die im Jahr 2000 amtierende Regierung hat das bis dahin geltende Hausbesorgergesetz ersatzlos gestrichen. Damit ist bis heute keine Neuanstellung von HausbesorgerInnen mehr möglich. Einige bis dahin von HausbesorgerInnen erledigte Aufgaben wurden von Reinigungsfirmen übernommen.

Nicht stichhaltig erwies sich das vorgebrachte Kostenargument, das für die Vergabe der Leistungen an Firmen eingesetzt wurde: Vielfach wurden die wahren Kosten verschleiert, wechselndes Personal erbringt vielfach nicht den Servicelevel, den die den MieterInnen persönlich bekannten und vertrauten Personen aus dem Wohnumfeld erbringen. Vielfach lässt sich auch die Serviceleistung nicht vergleichen, sind doch die Reinigungsfirmen auf Reinigungsarbeiten beschränkt, während HausbesorgerInnen auch Kleinreparaturen übernehmen.

„Wir werden ab September eine Befragung unter den betroffenen MieterInnen von GWG-Wohnanlagen starten, um zu erheben, wo auf Wunsch der MieterInnen an Stelle der Reinigungsfirmen wieder HausbetreuerInnen als Personen des Vertrauens eingesetzt werden sollen“, schließt sich Luger einem Wunsch der MieterInnen an.

Derzeit werden 834 Objekte mit 9.121 Wohnungen noch durch 150 HausbesorgerInnen oder HausbetreuerInnen betreut. In 580 Objekten mit 6.664 Wohnungen erledigen Fremdfirmen die Reinigung, in 69 Objekten reinigen die MIeterInnen von 676 Wohnungen die Stiegenhäuser und die Allgemeinflächen selbst. Insgesamt verfügt die GWG über 18.190 Wohnungen in 1.817 Objekten.

HausbetreuerInnen oder Reinigungsfirma: HausbewohnerInnen sollen demokratisch entscheiden

Wenig Chancen auf eine Neufassung eines zeitgemäßen und entrümpelten Hausbesorgergesetztes sieht der Linzer Vizebürgermeister und Aufsichtsrats-Vorsitzende der städtischen Wohnungsgesellschaft GWG. Man müsse aber mit dem Einsatz von Haus- und AnlagenbetreuerInnen den BewohnerInnen ein Angebot unterbreiten und eine Gelegenheit für eine Entscheidungsfindung geben. Es gibt eine ständig steigende Zahl von MieterInnen und auch WohnungseigentümerInnen, die sich wieder nach persönlicher Betreuung und nach einem/einer AnsprechpartnerIn vor Ort sehnen.

„Ein guter Hausbesorger ist durch nichts zu ersetzen“

Aussagen von MieterInnen wie „Eine gute Hausbesorgerin ist noch immer durch nichts zu ersetzen – nicht durch Überwachungskameras und auch nicht durch Reinigungsfirmen. Vertrauen ist dabei das Wichtigste!" sind Symptom dafür, dass sich viele Mieterinnen und Mieter etwas anderes wünschen, als häufig wechselndes Personal von Reinigungsfirmen, das weder einen Bezug zu den betreuten Objekten noch zu den darin wohnenden Menschen entwickeln kann.   

Aufgaben der HausbesorgerInnen bei der GWG

Die nach den bis 2000 geltenden Rechtsnormen angestellten HausbesorgerInnen kümmern sich um die Reinigung der Allgemeinflächen in Stiegenhäusern, der Kellergangflächen, Dachböden oder Trockenräume. Sie sind im Außenbereich für die Betreuung der Gehsteige während der Sommer- und Wintermonate verantwortlich und sind im Falle von Aufgabenverlagerungen ebenso mit eingebunden. Zuletzt hat dies vielfach die Aufgaben des Winterdienstes betroffen, der zunehmend an andere Unternehmen vergeben wurde.

Die GWG beschäftigt aktuell 139 HausbesorgerInnen mit Altverträgen und 11 HausbetreuerInnen, die 834 Objekte mit 9.121 Wohnungen betreuen.

In den vergangenen 20 Jahren hat sich die Zahl der MitarbeiterInnen unter den HausbesorgerInnen stark reduziert. 1990 kümmerten sich noch 388 HausbesorgerInnen um die Anliegen der MieterInnen, im Jahr 2000 waren es noch 266 und weitere 10 Jahre später, im Jahr 2010, noch 158.

Umgelegt auf den Wohnungsbestand der GWG von rund 18.200 Wohnungen wird somit gerade einmal jede zweite Wohneinheit durch HausbesorgerInnen betreut. Nimmt man die einzelnen Häuser bzw. Stiegenhäuser als Basis, so werden 834 von insgesamt 1.817 Wohnobjekten durch HausbesorgerInnen betreut (45 Prozent).

Jahr  Anzahl GWG-HausbesorgerInnen 
 1990  388
 2000  266
 2010  158
 2012  139

Vier von fünf MieterInnen bzw. WohnungseigentümerInnen wünschen sich wieder HausbesorgerIn als fixe Ansprechperson

Eine in Wien im September 2008 durchgeführte Umfrage hat ergeben, dass sich vier von fünf MieterInnen bzw. WohnungseigentümerInnen mit einem/einer HausbesorgerIn wieder eine fixe Ansprechperson für Anliegen rund ums Wohnen wünschen. Die Umfrage unter den BewohnerInnen der Wiener Gemeindebauten zuvor hat ergeben, dass sich drei von vier Befragten eine/n HausbesorgerIn wünschen.

Eine vielfach nur ungenügende Betreuung durch MitarbeiterInnen von Wohnungsgesellschaften oder durch Reinigungsfirmen hat sich als Hauptkritikpunkt in den Umfragen herauskristallisiert. Kein Thema ist jedoch die Wiederherstellung alter gesetzlicher Grundlagen. Vielmehr soll ein modernes gesetzliches Instrumentarium zur Verfügung stehen, das den BewohnerInnen selbst die Wahlmöglichkeit zwischen einer fixen Ansprech- und Betreuungsperson in Form eines oder einer HausbesorgerIn zur Verfügung stehen soll oder ob mit dem Angebot einer Reinigungsfirma das Auslangen gefunden werden kann.

HausbetreuerInnen als ausweitbares Modell für die GWG-MieterInnen

Während die Nichtanwendbarkeit des Arbeitszeitgesetzes auf die bis zum Jahr 2000 gültigen Arbeitsverträge ermöglichte, dass HausbesorgerInnen praktisch jederzeit im „Einsatz“ waren, sind die wesentlichsten Aufgabenbereiche bei HausbetreuerInnen getrennt. Dazu zählen die Stiegenhaus-, die Außenflächen und die Gehsteigreinigung. Deshalb werden beim Einsatz von HausbetreuerInnen die Reinigungsleistungen für Gehsteige, Gehwege, Hauszugänge oder den Winterdienst an Reinigungsfirmen ausgelagert.
Derzeit wird überlegt, dezentrale Servicepoints wie in Auwiesen auch in anderen Stadtteilen einzurichten, die auch diese ausgelagerten Leistungen
übernehmen. Diese Überlegungen stehen in einem engen Zusammenhang mit den geplanten Gemeinschaftsbüros der Unternehmensgruppe Linz in den Stadtteilen.
Der Vorteil des Modells der HausbetreuerIn liegt in der Verfügbarkeit, da diese im Regelfall in der Wohnanlage wohnhaft sind. Daraus ergibt sich in weiterer Folge der Vorteil für die Hausverwaltung, die schneller über Mängel informiert wird und Reparaturaufträge schneller erteilen kann. Und im Gegensatz zu einer Reinigungsfirma kann der/die HausbetreuerIn auch selbstständig innerhalb eines fixierten Rahmens Firmen beauftragen.

Damit sollen vor allem die KundInnen der GWG, die MieterInnen, profitieren. Niederschlagen sollen sich die Bemühungen der GWG in einer höheren KundInnenzufriedenheit.

HausbetreuerInnen als „ErstversorgerInnen“

Dazu kommt, dass fehlende HausbesorgerInnen vielfach organisatorische Probleme verursachen. Bei Kleinreparaturen erfolgt die Erledigung durch Personal vor Ort schneller als eine Erledigung durch Firmen, zudem fallen Kosten für Kleinreparaturen vielfach geringer aus.

HausbetreuerInnen sollen in Zukunft auch bei Wohnungsübergaben an die MieterInnen anwesend sein. Einerseits, um die neuen MieterInnen auch kennen zu lernen und andererseits, um sie den NachbarInnen vorzustellen und über Besonderheiten im Haus oder der Wohnanlage zu informieren.

HausbetreuerInnen als soziale Anlaufstelle

HausbetreuerInnen übernehmen aber noch andere Funktionen. Bei Konflikten zwischen MieterInnen oder bei Unklarheiten zur Hausordnung sind sie als erste AnsprechpartnerInnen vor Ort und können viel zur Bereinigung von Konflikten auf einem niedrigen Niveau beitragen. Und für viele Menschen sind sie die erste Ansprechperson, die Vertretung der Wohnungsgesellschaft in der Wohnanlage, wenn es darum geht, Antworten auf offene Fragen zu erhalten.

HausbetreuerInnen können aber auch für alte oder kranke Menschen, die ihre Wohnung nur schwer verlassen können, eine erste Kontakt- oder Ansprechperson sein.

Und sie können auch zu einem verbesserten Sicherheitsgefühl beitragen, da sie schneller in der Lage sind eine defekte Außenbeleuchtung zu reparieren oder eine Reparatur zu beauftragen. Damit werden dunkle und schlecht beleuchtete Stellen vermieden und ein besseres Sicherheitsgefühl bei Frauen oder älteren Menschen erzeugt. 

Vorteile für das Zusammenleben in der Wohnanlage

Ein weiterer Vorteil, der für den Einsatz von HausbetreuerInnen spricht, ist ihre Verfügbarkeit vor Ort im Falle von Konflikten zwischen MieterInnen. Als „rechte Hand“ der Hausverwaltung sollen die HausbetreuerInnen zudem verstärkt auch als VertreterInnen der GWG den MieterInnen als Erstanlaufstelle zur Verfügung stehen.
Im Vorfeld von entstehenden Konflikten können sie zudem bereits einschreiten, bevor noch ein Konflikt ausbricht und so deeskalierend wirken.

AnlagenbetreuerIn als „HausbetreuerIn light“

Über ein reduziertes Aufgabenfeld verfügen AnlagenbetreuerInnen. So ist der/die AnlagenbetreuerIn Ansprechperson für die GWG-MieterInnen und gibt Informationen an die MieterInnen weiter. Die Mängelbehebung beschränkt sich jedoch zumeist auf die Weitergabe von Reparaturaufträgen an die Hausverwaltung. Lediglich Kleinstreparaturen wie der Austausch von Leuchtkörpern werden auch vom Anlagenbetreuer ausgeführt. Weiters zählen auch die Kontrolle der Abfallsammelstellen, um illegale Müllablagerungen zu vermeiden, zu den Aufgaben. Ebenfalls inkludiert ist die Überprüfung der Waschküchen, beispielsweise die Reinigung von Filtern.
Der Umfang der wöchentlichen Beschäftigung liegt bei etwa 8,5 Stunden.

Offene Punkte zur Etablierung von HausbetreuerInnen

Der umfangreichere Einsatz von HausbetreuerInnen scheiterte bislang daran, dass eine Wohnung innerhalb der Wohnungsanlage Voraussetzung für eine Beschäftigung ist. Viele InteressentInnen konnten daher vorläufig nicht berücksichtigt werden. Abgesehen davon, dass damit auch die ursprüngliche geplante Funktion der Ansprechperson vor Ort nicht mehr gegeben wäre, müssten Sanitärräume und Lagerräume für Reinigungsmittel und -geräte eingerichtet werden, um ein entsprechendes Arbeitsumfeld zu schaffen. Aktuell wird ein Modell erarbeitet, das auch den Einsatz von HausbetreuerInnen vorsieht, die nicht direkt in der Wohnanlage wohnhaft sind.

Mit dem Entscheid des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 16.05.2006 wurde festgelegt, dass die Kosten für eine Hausbetreuung nicht die bisherigen Kosten eines/einer Hausbesorgers/-in überschreiten dürfen. Dies gilt selbst für den Fall, wenn MieterInnen ihr Einverständnis dazu geben würden.

Derzeit liegen die Kosten für die HausbesorgerInnen nach dem bis 2000 gültigen System auf Grund der Mehrleistung bei rund 430 Euro pro Jahr und Wohneinheit. Umgelegt auf Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat ergeben sich Kosten für die MieterInnen in der Höhe von durchschnittlich 0,62 Euro pro Monat.
Im Vergleich dazu liegen die Kosten für die Fremdreinigung bei rund 208 Euro pro Jahr und Wohneinheit. Damit ergeben sich Kosten von 0,30 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat.

Nach dem OGH-Entscheid vom 16.05.2006 dürfen nun keine höheren Kosten als jene für den bisherigen Hausbetreuungs-Einsatz verrechnet werden, was den Einsatz von HausbetreuerInnen etwas komplizierter gestaltet. Denn selbst wenn die MieterInnen höheren Kosten zustimmen, widerspräche dies dem OGH-Entscheid.

Befragung der GWG-MieterInnen ab Herbst

Im heurigen Herbst soll eine Befragung unter MieterInnen der GWG gestartet werden. Neben anderen Fragepunkten soll in jenen Häusern mit Fremdreinigung geklärt werden, ob diese weiterhin beauftragt werden soll oder auf ein Hausbetreuungs-Modell umgestiegen werden soll. Damit entscheiden die MieterInnen demokratisch über die gewünschte Form.

(Informationsunterlage zur Pressekonferenz des GWG-Aufsichtsratsvorsitzenden Vizebürgermeister Klaus Luger zum Thema „Maßnahmen für eine Verbesserung der Wohnsituation – HausbetreuerInnen für die GWG“)

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